Schönheitsreparaturen: Was darf der Vermieter verlangen?

Kurzfassung

• Vermieter:innen dürfen Schönheitsreparaturen nur fordern, wenn dies wirksam im Vertrag vereinbart ist (§ 535 BGB).
• Starre Fristen oder Endrenovierungspflichten sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung oft unwirksam.
• Quotenabgeltungsklauseln (anteilige Kosten nach Mietdauer) sind in der Regel unwirksam (BGH, VIII ZR 242/13).
• Farb- oder Weißpflichten sind meist nicht zulässig, solange die Wohnung bei Auszug in einem „neutralen, vermietbaren Zustand“ ist (BGH, VIII ZR 224/07).
• Bei unrenovierter Übergabe kann die Pflicht zur Renovierung ganz entfallen (BGH, VIII ZR 185/14).

Was sind Schönheitsreparaturen?

Gesetzliche Einordnung

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Schönheitsreparaturen sind eigentlich seine Aufgabe. Nur durch vertragliche Vereinbarung können sie auf Mieter:innen abgewälzt werden.

Beispiele

• Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken
• Streichen von Heizkörpern, Türen, Fensterrahmen innen
• Nicht dazu gehören: Bodenbeläge erneuern, Fenster oder Sanitärobjekte austauschen

Typische Klauseln & Wirksamkeit

Starre Fristen

Formulierungen wie „Der Mieter muss alle 3 Jahre die Küche streichen“ sind unwirksam, weil sie keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand nehmen (BGH, VIII ZR 361/03).

Quotenabgeltung

Klauseln, die am Ende der Mietzeit anteilige Renovierungskosten je nach Mietdauer verlangen, sind unwirksam (BGH, VIII ZR 242/13).

Endrenovierungspflicht

Eine Pflicht, „bei Auszug stets zu renovieren“, ist nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH, VIII ZR 185/14).

Farbwahl / Weißpflicht

Vorgaben wie „nur weiße Wände“ sind unwirksam (BGH, VIII ZR 224/07). Zulässig ist nur die Pflicht, die Wohnung in einem neutralen, üblichen Farbton zurückzugeben.

Mustersätze: Ampel-Check

• 🟢 Grün (meist ok):
  „Der Mieter übernimmt die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen fachgerecht.“

• 🟡 Gelb (prüfen):
  „Der Mieter hat die Wohnung im Allgemeinen alle 5 Jahre zu renovieren.“
  → kann unwirksam sein, wenn zu starr formuliert.

• 🔴 Rot (oft unwirksam):
  „Der Mieter hat beim Auszug unabhängig von der Mietdauer alle Räume zu renovieren.“

Praxisfälle

Unrenovierte Übergabe – was bedeutet das?

Wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, ist eine Renovierungspflicht beim Auszug in der Regel unwirksam (BGH, VIII ZR 185/14).

Kleinreparaturen-Klausel

Zulässig, wenn:

• klar definierte Gegenstände (z. B. Lichtschalter, Wasserhähne)
• Kostenobergrenze pro Reparatur (ca. 100 €)
• jährliche Höchstgrenze (ca. 8 % der Jahresmiete)
  Fehlt eine dieser Bedingungen → unwirksam (BGH, VIII ZR 129/91).

So gehst du vor

1. Klausel exakt zitieren – wichtig, da Nuancen über Wirksamkeit entscheiden.
2. Abgleich mit BGH-Urteilen:
   • VIII ZR 361/03 (starre Fristen)
   • VIII ZR 224/07 (Farbwahl)
   • VIII ZR 242/13 (Quotenabgeltung)
   • VIII ZR 185/14 (unrenovierte Übergabe)
   • VIII ZR 129/91 (Kleinreparaturen)
3. Vermieter anschreiben – Musterargument:
   „Nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 185/14) ist die vereinbarte Endrenovierungspflicht unwirksam, da die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Ich sehe daher keine Verpflichtung zur Renovierung.“

Wichtige BGH-Urteile im Überblick