Staffelmiete vs. Indexmiete: Was ist für Mieter:innen riskanter?

Überblick

Mietsteigerungen sind ein zentrales Risiko für Haushalte – vor allem in Ballungsräumen. Immer häufiger setzen Vermieter:innen auf Staffel- oder Indexmietverträge, um die Miethöhe planbarer und rechtlich einfacher durchzusetzen.
Ziel: Nach vier Minuten verstehen Leser:innen, wie sich beide Modelle auf die Miete auswirken – und wo die größten Fallen liegen.

Begriffe kurz erklärt

• Staffelmiete
  Eine Staffelmiete legt im Mietvertrag feste Erhöhungen in Euro-Beträgen oder Prozentsätzen zu bestimmten Zeitpunkten fest. Typisch sind Intervalle von ein oder zwei Jahren (Paragraph 557a BGB). Zwischen den Erhöhungen darf die Miete nicht steigen. Vorteil: Klar planbar. Nachteil: Die Staffel gilt unabhängig von Inflation oder Marktpreisen.

• Indexmiete (VPI)
  Bei einer Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt (Paragraph 557b BGB). Steigt die Inflation, steigt die Miete entsprechend. Sinkt der Index, sinkt auch die Miete (praktisch selten). Sonderfall: Andere Mieterhöhungen, zum Beispiel wegen Modernisierung, sind weitgehend ausgeschlossen.

Kostenentwicklung im Vergleich

• Rechenbeispiele

  • Staffelmiete: Startmiete 1.000 Euro → plus 30 Euro pro Jahr → nach fünf Jahren = 1.150 Euro
  • Indexmiete: Startmiete 1.000 Euro → jährliche Inflation im Schnitt drei Prozent → nach fünf Jahren ≈ 1.159 Euro
  • Interpretation: Bei niedriger Inflation ist die Staffelmiete teurer, bei hoher Inflation die Indexmiete riskanter.
    (Quelle: Berechnung anhand Verbraucherpreisindex Deutschland, Statistisches Bundesamt)

• Infobox: Wie prüfe ich die letzte Erhöhung?

  • Im Vertrag: Nachschauen, wann die nächste Stufe (Staffel) oder Index-Anpassung vereinbart ist.
  • Bei Indexmiete: Vergleich des aktuellen VPI (Basisjahr beachten) mit dem Stand bei Vertragsabschluss oder der letzten Erhöhung.
  • Wichtig: Erhöhungen müssen schriftlich erklärt werden und dürfen nicht rückwirkend gelten.

Rechte und Pflichten

• Formvorschriften

  • Staffelmiete: Erhöhungsbeträge und Zeitpunkte müssen im Vertrag klar und schriftlich festgelegt sein (Paragraph 557a Absatz 1 BGB).
  • Indexmiete: Anpassungen müssen sich ausdrücklich auf den VPI beziehen, andere Preisindizes sind unzulässig (Paragraph 557b BGB).

• Mieterhöhungsgrenzen und Sperrzeiten

  • Staffelmiete: Keine Mieterhöhung nach Paragraphen 558–559 BGB (Vergleichsmiete, Modernisierung) während der Staffel – außer bei Betriebskosten oder Modernisierungen mit Ankündigung. Mindestintervall: ein Jahr.
  • Indexmiete: Erhöhung maximal einmal pro Jahr; zusätzlich sind Mieterhöhungen wegen Vergleichsmiete ausgeschlossen, Modernisierungserhöhungen aber eingeschränkt möglich (Paragraph 557b Absatz 2 BGB).

• Sonderkündigungsrecht

  • Bei jeder Mieterhöhung (Staffel oder Index) können Mieter:innen mit zwei Monaten Frist zum Ablauf des Erhöhungsmonats kündigen (Paragraph 561 BGB).

Typische problematische Formulierungen

• „Die Miete erhöht sich jährlich um drei Prozent“ → teilweise unwirksam, weil § 557a Abs. 1 BGB verlangt, dass konkrete Euro-Beträge genannt werden. Prozentangaben allein genügen nicht.
  Quelle: BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11

• „Die Miete steigt automatisch mit dem Index, ohne Erklärung“ → unwirksam, da eine schriftliche Anpassungserklärung des Vermieters Pflicht ist (§ 557b Abs. 3 BGB).

• Fehlende klare Zeitangaben bei Staffelmiete → Risiko der Unwirksamkeit der gesamten Staffelklausel.

• Checkliste: 5 Punkte, die immer geprüft werden sollten

  1. Sind Beträge und Daten bei der Staffelmiete eindeutig angegeben?
  2. Ist bei der Indexmiete der VPI (nicht ein anderer Index) genannt?
  3. Gibt es versteckte Klauseln für zusätzliche Erhöhungen (zum Beispiel „ortsübliche Vergleichsmiete“)?
  4. Wurde die Erhöhung schriftlich angekündigt?
  5. Stimmt die Berechnung (Indexwert oder Staffelhöhe) tatsächlich?

Praxis: Was passt zu mir?

• Szenarien

  • Kurzfristig (zum Beispiel weniger als drei Jahre): Staffelmiete kann vorteilhaft sein, da planbar und oft moderater.
  • Langfristig, niedrige Inflation (weniger als zwei Prozent): Indexmiete meist günstiger.
  • Langfristig, hohe Inflation (mehr als vier Prozent): Indexmiete sehr riskant, Staffelmiete stabiler.
  • Wer starke Modernisierungen erwartet: Staffelmiete kann mehr Schutz bieten.

• Empfehlung je Szenario

  • Unsichere Inflation: Staffelmiete bevorzugen.
  • Sehr stabile Märkte: Indexmiete kann günstiger sein.
  • Hohe Inflation (wie 2022 mit rund acht Prozent): Staffelmiete klar besser.
    (Beleg: Statistisches Bundesamt, Verbraucherpreisindex 2022–2024)

Nächste Schritte

• Vertrag prüfen: Stimmen Beträge und Verweise auf den VPI?
• Belege sammeln: Alte Schreiben, Indexstände (Statistisches Bundesamt).
• Rechtliche Beratung: Bei Zweifeln Mieterschutzbund oder Fachanwält:in kontaktieren.

Kostenentwicklung im Vergleich

Annahmen & Quellen

Staffelmiete:

• Gesetzlich geregelt in § 557a BGB.
• Höhe frei verhandelbar, mindestens 1 Jahr Abstand zwischen Erhöhungen.
• In der Praxis häufig 20–50 € pro Jahr. Verbraucherzentralen nennen ~30 €/Jahr bei Wohnungen um 1.000 € Kaltmiete als typisch.

Indexmiete:

• Gesetzlich geregelt in § 557b BGB.
• Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.
• Historische Inflation:
  • 2015–2019: ca. 1–2 % p. a.
  • 2020–2021: 0,5–3 % p. a.
  • 2022: +6,9 %
  • 2023: +5,9 %
  • 2024: ca. +2,9 %
    Quelle: Destatis Zeitreihe Inflation.

Langfristige Modellannahmen:

• Für Rechenbeispiele häufig 2–3 % Inflation p. a. angesetzt, entspricht dem Inflationsziel der EZB (nahe 2 %).